Тел.: +7 (3532) 22-90-10
Консультации по телефону КРУГЛОСУТОЧНО
Адрес: г.Оренбург, Аксакова 8/1, офис 202
e-mail:  apriori.oren@mail.ru

Споры с застройщиком. Защита обманутых дольщиков.

Обманутые дольщикиНе смотря на то, что законодательство РФ призвано защищать дольщиков и имеет на то соответствующие статьи закона, споры с застройщиком являются частой причиной судебных разбирательств. Не честные предприниматели и компании продолжают ущемлять права, находя лазейки в законах, искусственно затягивая процесс. Борьба с произволом не прекращается, но победить в ней можно только осуществляя активные действия.

Обманутые дольщики - чем поможет юрист?

Интересы дольщиков нарушаются отнюдь не только при несвоевременной сдаче жилья в эксплуатацию, но и в других ситуациях. Обманутые дольщики сегодня встречаются несколько реже, ведь государство серьезно озаботилось данным вопросом после бума строительства, начавшегося после кризиса 2008 года. Тем не менее случаи недобросовестного поведения застройщиков продолжают встречаться в юридической практике.

К примеру, большое распространение получило приписывание лишних квадратных метров БТИ, буквально навязывание доплат за то, за что покупатель, заключивший договор, вовсе не обязан платить. При этом, доказать что либо измерив площадь квартиры собственной рулеткой невозможно, как правило строители никогда добровольно не встают на сторону покупателя. Поскольку каждый дополнительный квадратный метр в итоге может обернуться для обманутого дольщика значительной суммой доплаты, руководители компаний вовсе не спешат разбирать заявления на повторную инвентаризацию сданных домов и квартир. Предпочитая максимально растянуть срок, или даже проигнорировать обращение обманутого дольщика, ожидая, что он просто откажется от него и предпочтет заплатить и приступить к ремонту новой недвижимости.

Чаще всего ситуация принимает следующий оборот: дольщик вносит оплату, подписывает акт приема-передачи недвижимости и лишь после этого получает возможность повторно заказать независимую экспертизу БТИ. После этого, все вопросы к застройщику возможно урегулировать только в судебном порядке, поскольку законодательством РФ не предусмотрен досудебный порядок решения такого рода вопросов. Именно поэтому сегодня сложилась ситуация в которой обманутые дольщики и застройщик не могут договориться самостоятельно, только через суд.

Депутат Госдумы, инициатор законопроекта о дольщиках, Александр Хинштейн, отвечая на вопрос о причинах отсутствия досудебного урегулирования подобных споров с застройщиками, выразил свою позицию, указав что такая договоренность была бы незаконной. ДДУ, договор долевого участия, всегда заключается между компанией и дольщиком с указанием фиксированной стоимости. В этом документе также отражается метраж. Таким образом, постфактум договора, предложение «доплатить» за материализовавшиеся метры можно расценивать как преступление простив прав гражданина Российской Федерации. Поэтому обманутые дольщики могут даже не сомневаться в том, что их права будут защищены государством –  оказавшисть в такой ситуации нужно сразу обратиться в соответствующие органы – прокуратуру, Роспотребнадзор, Госстройнадзор и везде должен получить соответствующую помощь. Органы не могут встать на сторону застройщика, так как факт нарушение гражданских прав обманутых дольщиков будет на лицо.

Споры с застройщиком

Помимо того, что закон стоит на стороне дольщика, он также имеет один важный рычаг давления на застройщика – обманутые дольщики могут отказаться подписывать акт приема-передачи, после чего отправиться в суд с заявлением о востребовании неустойки за то, что компания самовольно внесла изменения в требования федерального законодательства, на что, разумеется, не имела права.

Компания "Априори-юристы" предоставляет круглосуточную правовую поддержку:

+7 (3532) 30-62-19

+7 (3532) 22-90-10.

Долевое участие в строительстве - на что обратить внимание?

Долевое участие в строительстве и законМногие скажут, что застройщики не настолько просты и все подобные ситуации давно оговорены в документах регламентирующих долевое участие в строительстве, которые подписываются еще на этапе составления первоначального договора. Но Александром Хинштейном было особо отмечено то, что какой бы пункт не был внесен в договор застройщиком, его положения не должны и не могут противоречить ФЗ РФ. А это значит, что при любых обстоятельствах, гражданин сможет обратиться в суд и получить правовую помощь адвоката в данном вопросе.  В данный момент депутатами Госдумы совместно с Минстроем ведется работа по созданию единой формы договора между дольщиками и застройщиками. В дальнейшем это позволит избежать возникновения подобных вопросов. На данный же момент основным столпом в защите интересов обманутых дольщиков от произвола застройщиков является 214-ФЗ, в котором абсолютно четко указано то, что сумма в первоначальном договоре не может быть самовольно изменена строительной компанией. Она всегда фиксированная.

По статистике, вопрос недвижимости затрагивается гражданином нашей страны один-два раза за всю жизнь. Если с покупкой вторичной недвижимости все более-менее ясно, то процесс приобретения квартир и домов на этапе застройки или даже проекта, должен быть разъяснен как можно более подробно. Наибольшее количество вопросов касается разницы между фактической и заявленной площадью, существуют ли возможности обезопасить себя в данном вопросе еще на этапе подписания договоренности.

Служба БТИ не сможет ответить на данный вопрос, т.к. в настоящее время в российском законодательстве отсутствует нормативная база для осуществления технического учета квадратных метров. Поэтому вся строящаяся недвижимость подлежит кадастровому учету на основании технического плана БТИ, а не паспорта. Различия между планом и паспортом и являются камнем преткновения, ведь для составления плана может и не производится точный обмер площади, фактические метры указываются только в паспорте БТИ, который составляется только на основании замеров, а также включает в себя широкий перечень других измерений.

Для собственников, обманутых дольщиков, такая лазейка в системе может принести значительные убытки, не только на этапе завершения договорных обязательств с застройщиком, но и в последствии, когда придется нести налоговое и коммунальное обременение.

Повторный замер квартир БТИВозникает разумный вопрос – почему человек должен доплачивать за ошибку застройщика, если в договоре был четко указан метраж приобретаемой недвижимости? Договориться с застройщиком по данному вопросу можно. Но только если будут соблюдены некоторые обязательные условия.

Так, в случае, если акт приема-передачи между покупателем и застройщиком еще не был подписан, делать заказ на исследования, замеры в БТИ может только застройщик, ведь в это время именно компания является распорядителем документов и лицом несущим ответственность за дом или квартиру. Поэтому само собой разумеется, что при возникновении спора застройщики попросту отказывают в подобных исследованиях, необходимых для подачи документов в судебные органы, вышестоящие инстанции.


Необходимо отметить, что застройщик далеко не всегда в данном вопросе имеет злой умысел. Ошибки в строительстве (по метражу) могут быть неизбежны из-за разницы в используемых материалах, да и квалификации строителей. Другими словами подобные допуски могут являться нормой, не влияющей на конструктивные особенности зданий. Случается и так, что фактический метраж получившейся площади квартиры или дома, оказывается меньше заявленного и тогда застройщик обязан вернуть разницу обманутому дольщику.

Суд, как правило, в таком случае встает на сторону покупателя недвижимости. Очень редки обратные прецеденты.  Свобода договора в таких случаях ставится во главу угла, ведь если договор, в котором была прописана возможность изменения конечного метража квартиры, был подписан, то обманутый дольщик имеет право востребовать разницу, а также компенсацию понесенных убытков. В случае, если договор был составлен без данного пункта, дольщик может вовсе расторгнуть договор, а также вернуть предоплату и получить компенсацию, застройщик в свою очередь будет требовать компенсацию от БТИ.

Если обманутый дольщик оспаривает замеры БТИ, то суд по его требованию назначает повторный обмер в БТИ. В качестве доказательства не могут быть приняты ручные замеры осуществленные покупателем жилья. Тем не менее, если выяснится, что собственник ошибся, он сам понесет значительные убытки, а именно осуществит доплату за фактическую площадь, а также уплатит проценты за пользование не принадлежащими ему денежными средствами.